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2018年,买房风口到了?!

2017-11-15 10:05:12 本网综合 评论 字号 繁体中文 关闭 收藏 打印 复制

    本文首发于微信公众号:暴财经。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

  作者 | 暴哥

  来源 | 暴财经(ID:icaijing123) 原创作品,转载请联系baoge-cj或评论留言

  这两天接连出了不少重要的经济数据,比如昨天央行给出的金融统计数据(包括M2、社融),今天上午国家统计局出的房地产开发投资和销售情况等等。

  面对这些重要的经济数据,暴哥发现,深知媒体传播规律的媒体们似乎有意识的把目光汇聚在两个关键的数据上,一个是M2,一个是商品房销售状况。

  那么这两个数据怎么样呢?

  M2方面,根据央行昨天的数据,10月份,M2同比增速再创历史新低,增速跌破9%。

  商品房销售面状况(这里暴哥用商品房销售额作为主要参考)也延续了此前持续下滑的趋势,10月份的数据仅同比增加12.6%,创2015年7月以来的最低增速。

  商品房销售额增速

  面对这两个相对惨淡的数据,暴哥看到舆论层面给出两个截然相反的分析。

  一种分析是说,M2创新低货币政策持续收紧,商品房销售状况也持续走低,未来楼市不容乐观。2018年楼市将面对更加严峻的考验。

  另外一种分析是说,M2增速见底,商品房销售也即将降低,楼市已经可以抄底了,甚至已经有媒体给出了2018年就是抄底的时间点。(不少媒体还援引,房地产拿地的购置费在增长来作为论据,这一点我们后也会提到)

  很明显,楼上两种说法一种是死空头,一种多头。

  那么暴哥怎么看这个问题呢?看空,还是看多呢?2018年是不是买房的时机呢?

  暴财经的老读者应该懂暴哥,暴哥是无房主义者,从暴哥的角度出发,房子就真的只是拿来住的。作为一个房地产市场相对还算没有利益冲突的观察者,暴哥其实属于“墙头草”,不是死空头,也不是死多头。对于房地产的态度,完全是通过宏观的经济数据做推演,该看空的时候看空,该看多的时候就看多。

  2018年到底该买房还是继续观望,暴哥以为我们需要通过历史经验和当前的现状两方面综合考虑,才能得出一个更加清晰的判断。

  历史上,房地产周期基本上是以3年左右为一个周期,2008年以后,这一周期性尤为突出。

  按照这个规律性的东西,从这一次房地产周期的起始端算起(上一次房地产周期的最低谷),也就是2015年2月份,3年的时间过后,应该要到2018年2月份左右才是买房介入的时机。

  还是这个规律,按照以往的经验,房地产销售数据应该是负增长15%到20%才是底部。

  最低点要到销售增速为负15%到20%,才可以确认是底部

  另外一个维度,从楼市去库存周期的角度来说,如今仍然处于库存下降的阶段,真正如果想要入市买房,历史经验证明应该是库存周期上升到阶段性的顶部。也就是反向操作,才是正确的买房方式。

  楼市库存周期

  在因地制宜的调控背景下,楼市仍然处于去库存的阶段,库存周期远远没有从下跌变为上涨。

  根据国家统计局最新的数据,10月份商品房待售面积相比于9月份减少了882万平方米。

  所以,

  根据历史经验,楼市底部未明!还需探底!

  那么为什么房地产企业逆周期大举拿地呢?

  这一点其实暴哥见怪不怪,因为房企们向来是比较滞后的,落后于实际房地产市场的销售状况。

  下面这张图就是商品房销售额变化和房企土地购置额变化的对比图:很明显的,房企拿地每一个轮次都要慢半拍。

  不过这个现象也很正常,对于房地产企业而言,房地产景气度的回升,底部的确认需要比较长的时间。也只有确认底部了,市场回暖了,房企们才敢拿地,因为这时候他们才能够通过销售回笼资金有余力拿地,银行也才敢给予信贷的支持,否则拿地风险太大,砸在手里,就麻烦了。

  现在想想,去年销售冠军恒大,前些年还在为多元化,分散房地产企业的风险而努力的做粮油、做冰泉,后来又做保险,还是很有意思。但这就是周期的魅力。

  房地产行业的回暖离不开信贷的支持, 信贷的放松也是我们入市买房的一个重要迹象。

  和大家的基本印象一直,M2和商品房销售面积之间有很强的相关性。从趋势来说,两者几乎是同步。

  货币政策(M2)和商品房销售面积变化对比

  M2和房贷的关系像鱼水情,央行放松银根,降低借贷成本,会刺激大家买房,而大家买房借贷本身就会增加信贷的整体规模。

  现在,M2增速已经跌到了历史最低位,还不会得下去呢?如果答案是否定的,那可能又会是一个2018年潜在抄底的信号,但会吗?

  带着这个人问题我们进入下一个阶段——现状。

  刚才我们说的基本都是从历史经验出发,经验当然可以作为重要的参考,但如果忽视了现状,而只遵从经验,那可能就是犯了JY主义错误了。

  马克思曾经说过,理论要联系实际。

  那么时下有哪些实际是我们不得不重视的呢?

  首先,我们接着说M2。

  先说结论,暴哥认为M2在10月份的增速可能是一个底部了,未来回升的概率是大于继续下跌的概率。但是,重点是但是,这并不意味着货币政策有了一个明确的信号。

  这段话有点绕,暴哥来解释下。10月份M2下跌除了去杠杆、限房贷等因素,有其必然性。从M2周期性角度来看,每一年的4、5、7、10几个月增速往往会降低,这里面主要是节日、财政存款等固定周期因素的存在。

  再有,由于互联网金融、理财产品的创新等等金融产品创新的因素,外汇占款的重要性下降,央行早已很难通过一般的M2口径真实的反应货币供应量。(央行自己在很多公开场合和报告中也说,M2已经不能当做货币供应量的核心指标,而逐渐的失效)所以,10月真实的M2也许没有这么低。

  那么如果M2失去了我们参考货币政策绝对重要性,那么我们看什么呢?目前可能最具参考价值的是社融数据。

  中国人民银行调查统计司司长盛松成此前多次提到,社融和M2就理论来说是一个硬币的两个面,M2是从商业银行负债的角度,社融则是资产的角度。如今社融更能够真实的反应信贷的状况。

  下面的图片是社融增速和M2增速的一个比较,很显然社融增速并没有M2增速下滑那么夸张,仍然在维持在一个较高的水平。

  既然社融增速没有下降到此前M2和楼市之间的应对关系,那么这也许意味着,货币政策仍然有空间做出调整,对应的进入楼市的时间也还需要等待。当然,如果社融出现趋势性的提高那么也意味着此时就是底部的一部分了,这有赖于我们进一步的观察和确认。

  楼市和货币政策之间的关系不是充分必要的,货币政策看中的是国民经济的发展也就是GDP的表现,以及CPI通胀,和失业率等指标。

  也就是说,这三个指标是货币政策的上线,间接的作用于楼市。如果这三个主要的指标的发展一直比较令人满意,那么货币方面就不会放松,楼市底部确认的时间就还得延长,如果反之,楼市底部就能够更早的得到确认。

  GDP层面,在房地产回落、投资增速回落等背景下,今年的表现一直超出人们的预期,经济素质在得到加强,尤其是消费的地位稳步提高。经济发展有惯性,未来消费地位更高,全球经济复苏带动下,出口可能也还不错,可能能够对冲投资下滑带来的下行压力。

  央行、统计局的主要领导也说,中国经济稳中有进(进这个字眼意味着增速有保证)、稳中向好(经济结构在向好)。

  另外,在GDP层面有几个需要指出的变量性因素可能也会对未来货币政策中性的持久性有重要影响。

  第一个很重要但大家似乎没太注意,就是GDP核算方式的修改。

  最新的核算方式加入了几个重要的因子:

  根据国家统计局副局长李晓超的说法:

  正式实施地区生产总值统一核算改革前,还会共同研究修改完善《地区生产总值统一核算实施方案》,同时积极稳

  妥推进将研发支出计入地区生产总值、深入研究居民自有住房服务增加值等核算方法改革

  ,不断改进和完善地区生产总值核算方法。

  把研发支出纳入GDP核算,调整居民自由住房增加值,很明显能够自动的增加GDP的绝对,从数字层面来看,对于GDP的增长有帮助。

  第二个变量是,淡化GDP增速,增加对于GDP增速放缓的包容度。

  大会报告里重要突出强调,“经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段”,这被认为是进一步淡化GDP增速的重要表现。

  今年3月份的政府工作报告中,总理主动把中国将年度经济增长目标降至6.5%左右,现在看完成GDP达到6.8%以上不成问题。

  当然,期初我们可能认为6.5%是对中国经济相对悲观的预期,经过大半年来看,确实决策层并不是悲观,而是淡化GDP的增速目标。

  淡化GDP也意味着什么呢?就算GDP下滑了,也无需赶紧靠房地产拉动GDP。这也给对于房地产政策的连贯性提供了最核心的依据。

  CPI方面,国家油价不断在走高,上游企业的提价因素很可能传导到下游,未来CPI上行容易,下行难,这显然不利于货币衡策宽松;

  就业方面,国家统计局的数据说:

  10月31个城市调查失业率连续八个月降至5%以下,全国城镇调查失业率也在5%以下。全国城镇新增就业1-10月份完成了1191万人。这个数字已经超额完成了年初的预定目标1100万人。

  要知道这个就业数字主要是第三产业贡献更多,从阿里、京东等互联网企业的发展我们也看到了,没有丝毫的走软势头,这种新经济的崛起,对于就业的贡献不断涌现,对于我们最追求的稳定因素其实是巨大的,也有助于摆脱房地产行业的依赖。

  下面我们来说说房地产行业本身。

  房地产行业未来是要建立租购并举,多层次的发展体系。

  想要确立租赁市场的地位,显然不能停留在口头上,得落到实处,让人们的心理真正的接受。

  对于绝大多数人而言,现在对于租赁可能疑惑、观望的居多。大家想要看到ZF是不是有决心做大租赁市场。

  而2017年租购同权刚提出来,政策的全面落地,推广,完善还需要一个过程。这个时候,如果楼市买卖市场松动了,那么无疑会冲击租赁的地位。

  所以可以想见,在租赁体系完备之前,很难真正给买卖市场开口子。

  而且还有一点,长效机制的推出,需要的是平稳的房地产市场,而不是重新让房地产市场火热起来。所以有必要继续压制房地产买卖市场。

  从风险的角度来说,不同的ZF高官都在强调,预防灰犀牛,灰犀牛说的是谁?大家可能也清楚。

  房地产本身逐步从拉动经济的动力,愈发的变为风险触发点,这个变化从ZF的口径中可以明确的体会到。

  所以,为了应对风险,给租赁体系确立地位,给长效机制时间,楼市严控措施势必继续,而入市的时点可能要比此前的经验更晚。

  最后,

  有人说,地方ZF可能是房地产未来的潜在突破口之一。主要的原因是地方财政的持久性存疑。但是暴哥想说有几个和此前不同的情况。

  一个是,地方GY现在考核的方式更加多元,注重质量(比如对环保的前所未有的重视),淡化速度,这让GY们不会像以前一样因为自己的仕途关注速度;

  另一个是,现在金融市场大力推进股权融资,直接融资。地方ZF此前通过发债和地方融资平台融资的方式,可以通过地方企业的上市得到适度的转换。IPO提速的一个重要目的也在这里。

  再有,最近有一个新闻,说包头(楼盘)叫停了地铁建设。这个举动想必不会是特例,未来还有有更多。这传递了一个信号,对于地方ZF来说不该花的钱不花,把这部分“节流”下来的钱,花在刀刃上更合适。这种发展理念的变化,也意味着地方ZF对于资源本身需求的减弱。

  此外,房地产税等调节中央和地方收入的措施,帮助地方政府收入改善的措施目前在路上,而这也需要时间,需要房地产行业的平稳。

  不知不觉今天又写了不少,暴哥最后给出一个结论性的总结,按照历史经验2018年有机会入市,但是这一轮周期的现状,ZF目前手里的牌很多,需要筹划落地的事情也多,外部环境变量(2018年也许是近10年以来外部货币环境最为紧缩的一年)也是前几次没有的,所以买房的时机延后是大概率事件。2018年的时机也许不会太好。

    文章来源:微信公众号暴财经

  (来源:云南在线)

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